L'encadrement des loyers : vérifiez si vous êtes concerné

Service

Mise à jour le 29/10/2024

Immeubles de logements - Parc des Buttes de Chaumont
Crédit photo : Guillaume Bontemps/Ville de Paris

Sommaire

A la demande de la Maire, l’encadrement des loyers est mis en place depuis le 1er juillet 2019 à Paris. Ce dispositif permet de limiter l'augmentation des loyers du parc privé.
Le principe : à la signature du bail, le loyer proposé (hors charges et hors complément de loyer) ne peut pas dépasser un montant plafond au mètre carré. Ce loyer-plafond ou « loyer de référence majoré » varie en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.

Quels sont les logements concernés ?

L’encadrement s’applique à tous les baux signés à compter du 1er juillet 2019. Sont concernés les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire la location de la résidence principale ou la location dans le cadre d’un bail mobilité. Le logement peut être vide ou meublé, ou être une colocation. L’encadrement s’applique également en cas de renouvellement de baux.
Certains logement ne sont pas concernés par l’encadrement :
  • les logements sociaux (HLM, conventionnés APL et ANAH),
  • les logements soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières,
  • les contrats de résidences-services (résidences étudiantes, résidences jeunes actifs…).

Locataire, propriétaire bailleur, évaluez votre loyer

Pour évaluer le loyer (hors charge, hors complément de loyer) d’un bail signé à compter du 1er juillet 2019 et connaître le plafond à respecter cliquez sur le bouton ci-dessous et laissez-vous guider.
Une fois votre évaluation de loyer réalisée, et si le dépassement est confirmé, vous accédez au formulaire pour déposer un signalement.
Rappel : seuls les baux signés après le 1er juillet 2019 sont concernés.
Formulaire de vérification Encadrement des loyers
Credit ©Ville de Paris - DLH/SPRUC

Le dispositif de l’encadrement des loyers se décline en 4 situations détaillées ci-dessous

Dans tous les cas, votre loyer doit respecter le loyer plafond (appelé « loyer de référence majoré » par la loi) à la date de signature du bail. Ce loyer plafond est fixé annuellement par arrêté préfectoral.

Nouveau bail : le loyer encadré doit être mentionné

Le bail doit mentionner le « loyer de référence médian » et le « loyer de référence majoré » (loyer plafond) à la date de signature. Ces loyers de référence doivent correspondre au logement concerné décrit dans le bail (vide ou meublé, période de construction, nombre de pièces, secteur géographique). Ils sont définis chaque année par arrêté préfectoral.
Si le bail ne précise pas les informations indiquées ci-dessus, le locataire a 1 mois à partir de la date de la prise d’effet du bail (date de remise des clés et de l’état des lieux d’entrée) pour demander au bailleur de compléter le bail.
Sans réponse du propriétaire dans un délai d’1 mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire dispose de 3 mois à compter de la réception de son courrier par le propriétaire pour saisir le Juge des contentieux et de la protection de Paris - Tribunal judiciaire.

Bail en cours : le loyer dépasse le plafond autorisé, comment faire un signalement ?

Vous êtes locataire d’un logement dans le parc privé, évaluez votre loyer. Si vous constatez un dépassement, vous pouvez faire un signalement

Depuis le 1er janvier 2023, vous pouvez signaler votre dépassement de loyer auprès de la Ville de Paris. Ce signalement peut être réalisé à tout moment, il est indépendant d’une éventuelle action en justice.
Dans tous les cas, votre loyer ne doit pas dépasser le loyer plafond (« loyer de référence majoré ») fixé annuellement par arrêté préfectoral en fonction des caractéristiques du logement.
A noter : Si votre logement était occupé dans les 18 derniers mois par un autre locataire, votre loyer ne peut pas être supérieur au précédent, même s’il respecte le loyer plafond. Il existe 3 cas pour lesquels le propriétaire peut augmenter le loyer après une précédente location, mais toujours dans le respect du loyer plafond (« loyer de référence majoré »).
  • Le bailleur n’a pas appliqué la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) dans les 12 derniers mois ;
  • En cas de loyer manifestement sous-évalué, sur la base de références de logement similaire dans le même quartier ;
  • En cas de réalisation de travaux d’amélioration ou de travaux liés à la décence du logement, réalisés depuis la dernière location. Ici encore, la dérogation permettant une augmentation est strictement encadrée et doit être prouvée par le bailleur.
Important : le locataire dispose d’un délai maximum de trois ans à partir de la date de signature du bail pour agir en justice.

Les différentes étapes de la procédure

Vérifier la conformité de votre loyer : les différentes étapes
Etapes de signalement de l'encadrement des loyers
Etapes de signalement de l'encadrement des loyers
Credit ©Ville de Paris - DLH/SPRUC

Les suites d’un dépôt de signalement et les sanctions possibles

Une fois le signalement effectué, le dossier est instruit majoritairement sur la base des informations fournies. Si le dépassement de loyer est confirmé, la Ville de Paris adresse un courrier au propriétaire le mettant en demeure de réaliser deux actions :
  • le remboursement des loyers trop-perçus. Ces derniers sont calculés sur la base du montant mensuel du dépassement, multiplié par le nombre de mois d'occupation du logement.
  • la régularisation du bail initial par la signature d’un avenant qui doit préciser le nouveau montant du loyer, le loyer de référence et le loyer de référence majoré (loyer plafond) en vigueur à la date de signature du bail.
Durant une période de 2 mois, le propriétaire peut transmettre toutes informations et pièces complémentaires permettant d’actualiser l’analyse initiale du dossier dans le cadre d'un échange contradictoire. Parallèlement, le locataire est informé de l’envoi de la mise en demeure à son propriétaire et de ses possibilités de contester.
Durant cette période, le propriétaire et le locataire peuvent échanger entre eux afin de trouver un accord amiable. Ils décident ensemble des modalités pour signer un avenant au bail qui mentionnera le nouveau montant du loyer et le remboursement des trop-perçus.
En cas d’absence de réponse ou de réponse n’apportant pas de documents complémentaires permettant de revoir l’analyse initiale du dossier suite à la mise en demeure, la Ville de Paris l’informe des sanctions encourues dans un second courrier. Le propriétaire peut transmettre des observations complémentaires sous une nouvelle période d’1 mois.
À l’issue de ce dernier délai d’1 mois, la Ville de Paris peut prononcer une amende à l’encontre du propriétaire pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale pour chaque logement concerné
A chaque étape, le locataire est informé du suivi de son dossier.
Important
Dans le cas où une amende est prononcée par la Ville de Paris à l’encontre du propriétaire, le bail reste à régulariser et les loyers trop-perçus à verser. Seul le juge judiciaire peut contraindre juridiquement le propriétaire à modifier le bail et à reverser les trop-perçus.
Dans ce cas, parallèlement au signalement réalisé auprès de la Ville de Paris, le locataire doit effectuer une démarche auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour demander l’actualisation du bail et le reversement des trop-perçus. En l’absence de conciliation devant cette instance, le locataire est alors autorisé à saisir le juge des contentieux de la protection.
Pour des questions complémentaires ou se faire accompagner, cliquez ici

Complément de loyer : définition et recours possibles

Dans certains cas déterminé par la loi, le propriétaire a la possibilité de fixer un complément de loyer en plus du loyer et des charges. Le complément de loyer est un montant qui s'ajoute au loyer de base, hors charges.
Cette somme ne peut être demandée que dans le cas où le loyer mentionné dans le bail respecte déjà l’encadrement des loyers.
Attention, le délai de contestation de ce complément de loyer est de 3 mois à partir de la date de signature du bail ou de l’avenant.
Le complément de loyer peut être demandé par le propriétaire lorsque le logement présente des caractéristiques pouvant être considérées comme luxueuses ou rares et/ou liées à la localisation par comparaison aux logements similaires dans le même secteur géographique. Il s’agit d’une dérogation au respect du loyer plafond (« loyer de référence majoré »), prévue par la loi.
Tout complément de loyer doit être inscrit au bail avec un montant et des motifs détaillés.
Important : concernant les logements meublés, les loyers de référence prennent déjà en compte cette caractéristique et sont majorés (entre 10% et 13% en moyenne). Un complément de loyer n’est a priori pas justifié pour ce motif.
Dans tous les cas, aucun complément de loyer ne peut être demandé si le logement comprend :
  • des sanitaires sur le palier ;
  • des signes d'humidité sur certains murs ;
  • un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
  • des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation ;
  • un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
  • des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement ;
  • des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
  • une installation électrique dégradée ;
  • une mauvaise exposition de la pièce principale.
Si vous rencontrez des difficultés dans votre logement (humidité/moisissures excessive, absence de chauffage, superficie inférieure à 9m², installation électrique ou de gaz dangereuse, absence de point d’eau, etc.), la Ville de Paris peut vous aider, en fonction de la situation.
Les motifs jugés irrecevables par le juge pour une demande de complément de loyer sont :
  • la décoration ou la luminosité du logement
  • une cuisine équipée
  • des placards de rangement
  • la localisation à proximité du RER/métro
  • des travaux de rénovation
  • un petit balcon
Les motifs estimés comme recevables par des décisions de justice, sont :
  • une grande terrasse
  • une vue directe exceptionnelle sur un monument
  • des équipements luxueux
  • une hauteur sous plafond de plus de 3,3m
Rappel : dans tous les cas, la justification d’un complément de loyer s’évalue par rapport à la présence ou pas de ces caractéristiques, y compris rares, dans des logements similaires dans le même secteur géographique.
Rappel : dans tous les cas, la justification d’un complément de loyer s’apprécie en comparaison de la présence ou pas de ces caractéristiques, y compris rares, dans des logements similaires dans le même secteur géographique.

Comment contester un complément du loyer ?

Important
Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour contester le complément de loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Passé ce délai, aucune contestation n’est possible. Le dépôt d’un dossier auprès de la CDC est indispensable avant toute saisine du juge des contentieux et de la protection.
Comment contacter la CDC ?
La procédure devant la CDC consiste en une médiation en présence du locataire et du propriétaire (et/ou de leur représentant.e).
Quel que soit le motif de saisine de la CDC, chacun peut présenter ses arguments concernant les motifs de contestation. Pensez à préparer votre argumentation et à prendre avec vous tout document utile à la compréhension de la situation (photos, courriers, etc.).
Dans le cadre d'une contestation du complément de loyer, le propriétaire doit démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant sa mise en place.
En cas d’accord, dans tous les cas, le document de conciliation établi par la commission doit clairement mentionner le montant du loyer hors charges (conforme au loyer de référence plafond). Si un complément de loyer est confirmé, son montant et les motifs doivent être mentionnée dans le document. Alors le document est signé en séance. Aussi, prenez le temps de vous assurer que l’accord proposé vous convient.
En l’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge des contentieux de la protection d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
En cas de conciliation ou de décision de justice, la décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Renouvellement d'un bail arrivé à échéance

Le propriétaire ou le locataire peut demander la révision du loyer en cas de renouvellement ou reconduction du bail

  • Une demande de diminution de loyer peut être faite par le locataire si le montant du loyer inscrit dans le bail (hors complément de loyer le cas échéant), est supérieur au loyer plafond (loyer de référence majoré)
  • Une demande de réévaluation à la hausse du loyer peut être faite par le propriétaire si le loyer est le loyer est inférieur au loyer plancher (loyer de référence minoré). Le locataire peut, en comparaison des loyers habituellement constatés dans le quartier pour des logements comparables (6 exemples nécessaires), contester l’augmentation du loyer proposée.
    Important : cette augmentation ne peut pas être demandée si le logement dispose d’une étiquette énergétique F et G (indiquée dans un diagnostic de performance énergétique (DPE)
Dans les 2 cas, le locataire ou le propriétaire peut proposer un nouveau montant de loyer dans le respect des délais suivants :
  • Le bailleur informe, au moins 6 mois avant la fin du bail, le locataire de la réévaluation du loyer ;
  • Le locataire demande, au moins 5 mois avant la fin du bail, la diminution du loyer à son bailleur.
Dans les deux cas, les propositions de réévaluation de loyers doivent tenir compte des loyers de référence de l’année en cours.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation ou de diminution du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la Commission Départementale de Conciliation (CDC).
À défaut de conciliation, le juge judiciaire peut être saisi avant la fin du bail. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Important : dans le cadre d’une démarche de réévaluation de loyer lors d’un renouvellement de bail, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire.

Être accompagné dans ses démarches

Pour des questions complémentaires et/ou être accompagné

L'ADIL 75

Vous êtes locataire, propriétaire, l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris répond à toutes vos questions juridiques, notamment relatives à l’encadrement des loyers. Le conseil est gratuit, neutre et personnalisé.
35 spécialistes du logement dont 23 conseillers juristes et financiers se mobilisent pour mener à bien ces missions.
Vous pouvez contacter l’ADIL par téléphone ou prendre rendez-vous dans le cadre des permanences assurées dans les Mairies d’arrondissement, en Points d’Accès au Droit (PAD), en Maison de la Justice et du Droit (MJD) : www.adil75.org/ladil-de-paris/
Les actions dédiées à l’encadrement des loyers :
Locataires, si vous avez reçu un congé pour reprise, pour vente ou pour motif légitime et sérieux (demande de quitter le logement) :
Il existe un numéro dédié : 01 42 79 50 40 > Permanences les lundis après-midi et les jeudis.
Pour plus d’informations et vérifier la conformité du congés, consultez la page dédiée

La Commission Départementale de Conciliation (CDC)

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est une instance paritaire (représentants de propriétaires bailleurs et de locataires) compétente pour aider propriétaires (bailleur) et locataires à trouver une solution amiable à leurs litiges. La commission constitue un mode alternatif de règlement de conflit en offrant aux bailleurs et aux locataires la possibilité de se rencontrer pour rechercher ensemble une solution à leur différend.
La saisine de la commission est obligatoire avant toute action judiciaire dans les cas de litiges liés à l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation ou d’une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail.
La commission est compétente pour les litiges dont le logement se situe à Paris uniquement. Toute démarche auprès de la CDC est gratuite.
Coordonnées

Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement de Paris (DRIHL 75)
Secrétariat de la commission départementale de conciliation
5 rue Leblanc
75911 Paris Cedex 15
Contact : [cdc-paris.uthl75 puis developpement-durable.gouv.fr après le signe @]pqp-cnevf.hguy75@qrirybccrzrag-qhenoyr.tbhi.se[cdc-paris.uthl75 puis developpement-durable.gouv.fr après le signe @]
Téléphone : 01 82 52 40 00 – Tous les jours du lundi au vendredi de 10 heures à 12 heures.
Site Internet

Conseil : pensez à préparer votre audition qui se déroulera en présence de l’autre partie (lister les arguments, se munir de tous les documents utiles comme des photos, les courriers, etc.). Vous pouvez être accompagné d’un conseil.

Boîte à outils

Modèles de baux en cas de location ou de colocation

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