Transformer les bureaux vacants en logements

Focus

Mise à jour le 21/06/2023

Crédit photo : L’Autre Image / BNP Paribas Real Estate / APSYS / RATP Solutions Ville / MBL architectes / NDBA / h2o architectes / Dominique Perrault Architecte / ADAGP

Sommaire

La Ville de Paris a lancé en 2021 un Appel à Projets Urbains Innovants ayant pour objectif de convertir des bureaux vacants en logements. Les propriétaires, concepteurs et architectes sont invités à imaginer les habitations de demain grâce aux locaux vides d'aujourd'hui.
Et si des bureaux vides étaient transformés en logements ? Des anciens magasins Tati dans le 18e arrondissement en passant par les garages Renault et Citroën des 15e et 11e arrondissements, les possibilités de convertir des bureaux vides en logements existent.
Après avoir réinventé les sous-sols parisiens ou des lieux vacants, la municipalité invite à donner une nouvelle vie à des anciens bureaux et lieux de travail qui ne sont plus adaptés aux besoins actuels.

L'innovation urbaine au service du logement

Depuis le mois de mars 2020, le télétravail connaît un essor considérable. Cela s'explique par la crise sanitaire mais aussi par une évolution du lieu de travail, amorcée depuis quelques années. De l'open space aux bureaux partagés, les espaces consacrés au travail ne sont plus les mêmes qu'il y a dix ans ou vingt ans, et seront différents d'ici une ou plusieurs décennies.
En parallèle, le logement aussi évolue. Dans une ville aussi attractive et densément peuplée que Paris, construire et aménager de nouvelles habitations reste une priorité. Tout comme il est nécessaire de rapprocher les lieux de travail des lieux d'habitation.
Parc Clichy Batignolles Martin Luther King
À l'image de l'écoquartier de Clichy-Batignolles, les logements construits devront répondre à des normes environnementales ambitieuses.
Credit Emilie Chaix / Ville de Paris

Les objectifs de l'Appel à Projets Urbains Innovants

1. Contexte et objectifs pour l’ensemble des parties

Le présent Appel à Projets Urbains Innovants (APUI) a pour objectif la sélection de projets urbains en vue de leur réalisation concrète dans un calendrier de mise en œuvre accélérée. Suite à la crise sanitaire relative au Covid-19 et face à l’enjeu croisé d’adapter l’offre de bureaux aux nouvelles pratiques et de poursuivre la réalisation de logements notamment de logements sociaux, la municipalité souhaite accompagner les propriétaires de bureaux désireux de transformer leurs biens ou de les céder.
Dans un contexte de mutation rapide des immeubles de bureaux liés aux nouveaux usages du travail (flex office, essor du télétravail, espaces de convivialité, coworking, etc.), la municipalité accompagne déjà la production de nouveaux immeubles de bureaux adaptés aux enjeux d’aujourd’hui et de demain, notamment dans les arrondissements de l’Est parisien.
À la problématique des bureaux laissés vacants s’ajoute celle d’acteurs privés, parapublics, ou publics devant se séparer de biens immobiliers dans un contexte économique de crise amenant à repenser les stratégies immobilières et financières.
La municipalité entend se positionner en facilitateur de ces mutations et en soutien d’un secteur bousculé mais néanmoins indispensable à la vie de milliers de Parisiennes et Parisiens, et de millions de Métropolitaines et métropolitains. Cet accompagnement de la municipalité pour une évolution ou une cession favorisera :
  • Un développement rapide et sécurisé en matière de processus administratifs, aussi bien concernant l’instruction du permis de construire, d’autorisations de voirie, que celui de l’accompagnement en matière de Plan local d’urbanisme ;
  • La mise en lumière de cette transformation permettant de renforcer l’attractivité du site pour les architectes, promoteurs, investisseurs, et multiplier les offres reçues ;
  • Une création de valeur, conséquence des deux précédents points ;
  • Un partenariat durable et fructueux permettant l’accompagnement vers la réalisation de futurs projets.
Pour la municipalité, il s’agira de s’assurer d’un respect des ambitions programmatiques et architecturales portées par l’Exécutif parisien et précisées plus bas, au premier rang desquelles la réhabilitation d’une partie des biens au profit d’une programmation de logements, notamment sociaux.
Cet accompagnement sera bénéfique pour l’ensemble des parties grâce à une méthodologie de travail facilitatrice et particulièrement agile tout au long du processus, de la consultation à la livraison.
Cet APUI devra aboutir à des réalisations exemplaires et précurseurs du Paris de demain, tel que le futur Plan local d’urbanisme bioclimatique le définira. Enfin, par le lancement de cette consultation, la municipalité souhaite lancer un appel à tous les propriétaires, gestionnaires de biens, investisseurs souhaitant participer à cet APUI dont le calendrier flexible et au fil de l’eau permettra à tous de rejoindre la dynamique à tout moment ces prochains mois.

2. Le cadre d’innovation : le Pacte de la construction et la révision du Plan local d’urbanisme

Suivant les sites, leur configuration, leurs modes d’insertion urbaine, leur environnement et leur potentiel, les engagements des candidats devront être hiérarchisés. L’objectif n’est pas d’innover sur tous les fronts, mais d’identifier sur chacun des sites les particularités et les besoins locaux les plus marquants pour en décliner un projet exigeant, utile, et ambitieux.
Le cadre d’innovation est par conséquent une indication des enjeux incontournables parisiens qu’il convient de prendre en compte.
Pour chaque site, la municipalité précisera les orientations urbaines et programmatiques, résultant des attentes croisées et partagées des propriétaires et la municipalité.
La réponse à cet APUI devra se nourrir à la fois des orientations urbaines et programmatiques, du cadre d’innovation général et de l’identité propre construite par chaque candidat.
Aussi, le cadre d’innovation développé ci-dessous ne peut être considéré comme exhaustif. En revanche, l’intégration d’un nombre significatif de ces problématiques dans les projets proposés sera valorisée.

Le Pacte pour la construction parisienne

Les candidats devront prendre connaissance du Pacte pour la construction parisienne au préalable de toute réflexion et intention sur le site où ils se porteront candidats.
Les orientations du Pacte pour la construction parisienne se décline en dix objectifs, résumés ci-après :
  • promouvoir la mixité dans les projets ;
  • limiter l’imperméabilisation des sols et maintenir la biodiversité du site ;
  • végétaliser et créer des îlots de fraîcheur ;
  • protéger le patrimoine, insérer le projet dans son environnement immédiat ;
  • restructurer plutôt que démolir, réemployer plutôt que jeter ;
  • sobriété énergétique et bas carbone ;
  • favoriser un chantier optimal, qualitatif, à faible impact sur son environnement et créateur d’opportunités économiques ;
  • dimension collective du projet : urbanisme de transition et participation citoyenne ;
  • création de « communs », mixité des usages, mutualisation et démocratisation des bâtiments ;
  • réversibilité, évolutivité et modularité.

Le Plan local d’urbanisme bioclimatique

L’engagement de la municipalité sur la révision du PLU se traduit ces prochaines années en différentes phases de débats démocratiques avec les Parisiennes et les Parisiens, permettant de faire émerger de nouvelles orientations urbaines pour les quinze prochaines années.
La mise en œuvre du PLU bioclimatique, envisagée pour la fin 2023-début 2024, sera certainement postérieure à l’instruction des permis de construire des premiers sites de cet APUI.
Pour cette raison, la municipalité entend faire de ces premiers sites des projets exemplaires et emblématiques de la construction parisienne à l'horizon 2030. Ainsi, les candidats devront s’engager pour réaliser des projets particulièrement ambitieux et expérimentaux dans leur matérialité, leurs usages et leur conception.
En accompagnement, la municipalité entend s’engager sur une nouvelle méthode partenariale et accéléré de suivi de projets.

Les sites intégrés à ce jour à l’Appels à Projets Urbains Innovants

Ces sites présentent des caractéristiques variées et s’inscrivent dans des contextes urbains différents qui devront être appréhendés par les porteurs de projet. Cette diversité traduit la volonté de la municipalité de permettre à l’innovation de s’exprimer dans différents contextes urbains.
Tous ces sites sont bâtis et reflètent une époque, une identité architecturale et des usages passés. Loin de tourner le dos à cette histoire urbaine, et à l’aune des enjeux environnementaux, les propositions des candidats devront s’inscrire dans ces histoires particulières et locales.
Ainsi il s’agit davantage de lancer une démarche partenariale entre propriétaires - candidats - municipalité, facilitant le pilotage de l’ensemble des acteurs dans ces projets de reconversion.
La liste des sites et des propriétaires participants à l’APUI a vocation à s’étoffer, grâce à la participation progressive de nouveaux acteurs.

1. La première série de sites identifiés

Surface : environ 30 000 m² (avec sous-sol et rez de chaussée)
Objectifs généraux : Transformation d'un ensemble immobilier en vue de créer un programme mixte avec un maximum de 50% des surfaces affectées à des bureaux, l’application de la réserve LS 30-30 (obligation de réaliser en logement 30% de la surface de plancher et d'affecter au logement social 30 % de la surface de plancher) au global sur les deux ilots pour le logement, ainsi que l’animation des rez-de-chaussée et des sous-sols.
Calendrier : consultation terminée
Équipe lauréate : BNP Paribas Real Estate, Apsys, RATP Solutions Ville, DPA – Dominique Perrault, H2O, Martinez Barat Lafore, Nicolas Dorval Bory, et l’Atelier Roberta.


Surface : 5 000 m²
Objectifs généraux : Transformation d'un ensemble immobilier en vue de créer des logements sociaux familiaux, un centre d’accueil de jour, un espace dédié à l’agriculture urbaine en toiture et des locaux d’activités.
Calendrier : consultation terminée
Équipe lauréate : La Soda

Site appartenant à la Ville de Paris - Programmation 100% sociale
Surface : 900 m²
Objectifs généraux : Transformation d'un ensemble immobilier en vue de créer une pension de famille.
Calendrier : Consultation terminée
Équipe lauréate : Grand Huit

Surface : 6 500 m²
Objectifs généraux : Transformation d'un ensemble immobilier en vue de créer du logement avec à minima 60% du programme affecté à du logement social.
Calendrier : Consultation terminée
Equipe lauréate : FTI, Seqens, In'li (groupe Action Logement)
.

Surface : 10 500 m²
Objectifs généraux : Transformation d'un ensemble immobilier en vue de créer majoritairement du logement (2/3 de la programmation) réparti entre du logement familial et du logement spécifique dont une partie sera affectée à du logement social. Calendrier : consultation terminée
Equipe lauréate : Capelli, Imm'Extenso, Archicubik

Surface : 6 500 m²
Objectifs généraux : Transformation d'un ensemble immobilier en vue de créer un programme mixte comprenant notamment une part de logement social.
Calendrier : consultation terminée
Equipe lauréate : Immobel, Studio Belem
Projet Transformer les bureaux en logements - Avenue Victoria
Credit L’Autre Image / BNP Paribas Real Estate / APSYS / RATP Solutions Ville / MBL architectes / NDBA / h2o architectes / Dominique Perrault Architecte / ADAGP
Projet Transformer les Bureaux en Logements, 6 rue d'Aboukir
Credit La Soda / Frame
RP3 Renault Grenelle
Projet Transformer les Bureaux en Logements,Renault Grenelle
Credit © Archicubik
RP3 Barbès Rochechouart
Projet Transformer les Bureaux en Logements,Barbès Rochechouart
Credit © Studio Belem / Fiction

2. La deuxième série de sites identifiés

Surface : 2 000 m²
Objectifs généraux : Transformation d'un ensemble immobilier en vue de créer un programme comprenant une part importante de logements.
Calendrier : Consultation terminée
Équipe lauréate : Atelier Martel

Surface : 600 m²
Objectifs généraux : Transformation d'un ensemble immobilier en vue de créer 11 logements en bail réel solidaire (BRS) et des commerces à rez-de-chaussée.
Calendrier : Consultation terminée
Équipe lauréate : North By Northwest Architectes
terminée
Équipe lauréate : N

Surface : 10 300 m² (surface existante y compris sous-sol).
Objectifs généraux : Transformation d'un immeuble de bureaux en logements et locaux d’activités.
Calendrier : Consultation terminée
Équipe lauréate : Agence MUZ Architecture et Nicolas Hugoo

L’organisation de l'Appel à Projets Urbains Innovants

La Ville de paris propose un cadre méthodologique à titre indicatif, à décliner par site. Cette méthode pourra être déclinée et adaptée pour chacun des sites dans un document partagé entre la municipalité et le propriétaire.

1. Le lancement de l’appel d’offres par site

Chaque propriétaire souhaitant faire évoluer son bien ou le vendre lance un appel d’offres spécifique, avec ses propres outils et met à disposition des candidats une dataroom permettant de recevoir les candidatures et de transmettre des documents sur la situation du site.

2. Le déroulement de l’Appel à Projets Urbains Innovants

Le déroulement est basé sur les temps forts ci-dessous (les dates exactes seront précisées sur la page dédiée de l’APUI sur le site paris.fr et par le propriétaire) :
  • Phase 1 : Lancement de l’Appel d’offre par propriétaire et par site et sélection de 4 à 10 candidats environ
  • Phase 2 : Rendu des offres initiales des candidats, et premier jury pour la sélection de deux à cinq finalistes
  • Phase 3 : Rendu des offres finales et jury final
Les candidats sont invités à manifester leur intérêt auprès du propriétaire en réponse à l’appel d’offres / à projets qui sera lancé pour chacun des sites, et dans les conditions précisées par le cahier des charges de cession défini par le propriétaire.
Compte tenu du travail escompté de chaque candidat, il est fortement recommandé par la municipalité que les mandataires-candidats puissent rémunérer leurs maitres d’œuvre, et en particulier les cabinets d’architecte.
Suite au jury final, les négociations relatives aux engagements du la candidat sur le site, et notamment vis-à-vis du propriétaire, s’engagent – sans la municipalité – sur la base du projet retenu par le jury en phase 3.
En parallèle, la municipalité se tient à prête à démarrer les échanges avec le lauréat concernant l’instruction du permis de construire et toutes les procédures inhérentes au développement du projet.
La composition des dossiers à remettre par les candidats sont décrits en partie 3.

2.1 - La composition des jurys

Pour chaque site, un jury se réunit deux fois, selon la composition définie ci-après (susceptible d’évoluer) :
  • Des représentants du propriétaire (majoritaire)
  • Des représentants de la municipalité, parmi lesquels :
- Emmanuel Grégoire, Premier adjoint à la maire de Paris, en charge de l’urbanisme, de l’architecture, du Grand Paris, des relations avec les arrondissements et de la transformation des politiques publiques
- Ian Brossat, adjoint à la Maire de Paris en charge du logement, de l’hébergement d’urgence et de la protection des réfugiés
- Un·e adjointe ou un adjoint à la maire de Paris dont la délégation est particulièrement concernée par le site
- Le ou la maire d’arrondissement du site
- Un représentant des services de l’urbanisme
  • Des experts de l’architecture et de l’urbanisme :
- La Directrice générale de l’Atelier Parisien d’Urbanisme
- Le Directeur général du Pavillon de l’Arsenal
- Deux architectes désignés par site

2.2 - Les critères de sélection

Les projets sont examinés puis sélectionnés sur le fondement des critères qui sont fixés dans le cahier des charges et qui peuvent inclure les critères suivants :
  • L’offre de prix,
  • Le caractère innovant et intégré du projet, conformément au cadre d’innovation défini dans le présent document et aux prérequis urbains établis par la municipalité,
  • La faisabilité économique du projet et la viabilité de son modèle économique : dans un objectif de concrétisation rapide du projet et avec une visée d’exemplarité, les critères de faisabilité du projet et de sa viabilité économique dans le temps sont essentiels.

3. L’accès à l'information

Le présent Appel à Projets Innovants est lancé via la page dédiée de l’APUI sur le site paris.fr. Il est engagé sur la totalité des sites identifiés par la municipalité et ses partenaires présentés dans la première partie du présent document. La page internet dédiée sera régulièrement alimentée des sites au fur et à mesure de l’engagement de nouveaux propriétaires dans la démarche.
Les propriétaires ouvriront une dataroom par site, permettant de mettre à disposition des candidats un certain nombre de documents utiles à la compréhension du projet, et permettant la réception des offres. La gestion en est totalement confiée à chaque propriétaire.

4. La composition du dossier remis par le candidat

4.1 - La manifestation d’intérêt

Dès le lancement de la consultation de l’Appel à Projets Urbains Innovants ( Phase 1), les candidats manifestent leur intérêt au propriétaire du site en réponse à l’appel d’offre lancé. En plus des documents requis par le propriétaire, la municipalité demande aux candidats de transmettre :
  • Une note d’intention programmatique
  • Une note méthodologique et environnementale

4.2 - L’offre du candidat

Il est rappelé que les candidats peuvent être amenés à remettre une Offre, dont le propriétaire est l’unique destinataire et selon la méthodologie prévue au cahier des charges du propriétaire, à deux stades :
- Tous les candidats autorisés à l’issue de la période de manifestation d’intérêt sont invités à remettre une première offre, dite Offre initiale ;
- Les candidats dont l’Offre initiale aura été présélectionnée par le premier jury sont autorisés à remettre une Offre finale.
Il est précisé que les offres, initiales ou finales, seront quasiment équivalentes dans la forme ; l’offre finale étant une version complétée et révisée de l’offre initiale.
En plus des documents requis par le propriétaire, la municipalité demande aux candidats de transmettre :
Phase 2 – Offre initiale :
  • Cahier A3 (pdf) avec plans, coupes, élévations Actuel et Projet
  • Minimum 2 images perspectives d’insertion ;
  • Notes architecturales, structurelles, environnementale, matériaux, programme, engagements, tableaux de surfaces, prix, calendrier prévisionnel.
Phase 3 – Offre finale :
  • Offre initiale complétée suite aux remarques du premier jury, et notamment tous nouveaux éléments graphiques ou autres permettant d’expliquer au mieux le projet ;
  • Trois panneaux A0 (2 avec éléments graphiques, le dernier d’expression libre), maquette contextuelle blanche au 1/2OOe.

Contact : ervairagreohernhkybtrzragf@cnevf.se[reinventerbureauxlogements puis paris.fr après le signe @]