Révision des valeurs locatives des locaux professionnels

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Mise à jour le 23/08/2017

Crédit photo : Mairie de Paris - Sophie Robichon

Sommaire

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels est entrée en vigueur au 1er janvier 2017 et affecte l’imposition des professionnels assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), à la Taxe Foncière (TF) et à la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).
L’objectif de la réforme est triple:
  • Moderniser l’assiette des impôts locaux pour les entreprises, dont les mécanismes de calcul n’ont pas été évalués depuis 1970.
  • Rééquilibrer la charge fiscale entre entreprises en prenant en compte le marché locatif d’aujourd’hui et non plus celui des années 1960.
  • Lisser les impacts afin de rendre cette réforme soutenable.

Qu’est-ce que la valeur locative foncière?

Les principaux impôts directs perçus par les collectivités territoriales et leurs groupements (la taxe d’habitation, la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises, et leurs taxes annexes) sont calculés à partir des valeurs locatives foncières. La valeur locative des locaux professionnels et d’habitation est établie afin de rendre compte de la valeur du bien dont le contribuable dispose, soit en tant qu’occupant, soit en tant que propriétaire (soit les deux). Cette valeur, déterminée par l’administration, est censée refléter le loyer annuel qui pourrait être tiré de la location du bien dans des conditions normales de marché. L’impôt est ensuite calculé en appliquant à la valeur locative du ou des biens dont dispose le contribuable à la même adresse –éventuellement diminuée d’abattements– un taux voté par la collectivité qui en perçoit le produit.

Pourquoi réviser les modalités d’évaluation des locaux professionnels?

Les valeurs locatives cadastrales sont l’une des composantes essentielles du calcul des impôts fonciers. Pourtant leur mode de calcul, établi en 1970, est obsolète. La plupart des locaux est évaluée par comparaison à un local de référence dans lequel une activité similaire est exercée, auquel correspond un tarif par mètre carré rendant compte des loyers au 1er janvier 1970 et actualisé chaque année par application d’un coefficient national. Depuis 1970, les loyers ayant évolué de manière très variable selon les localisations et les secteurs d’activité, les valeurs locatives ne rendent plus compte du marché locatif actuel.
Suite à une large concertation, pendant plus de six années, avec les représentants des élus et des entreprises, la loi de finances rectificative pour 2010 a donc énoncé les modalités de mise en œuvre d’une réforme du système d’évaluation, en commençant par les 3,3 millions de locaux professionnels.

Qui est concerné?

Sont concernés les contribuables de la cotisation foncière des entreprises (CFE), de la taxe foncière (TF) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui possèdent et/ou exploitent un local professionnel affecté par la révision. La révision porte uniquement sur les « locaux commerciaux et biens divers » et les locaux des professions libérales, soit 93% des locaux professionnels, et notamment :
  • Les biens affectés à un usage commercial (sauf industriels)
  • Les biens des administrations publiques
  • Les biens des personnes morales exerçant des activités à but non lucratif
  • Les ateliers d’artisans
La révision ne concerne donc pas :
  • Les locaux d’habitation
  • Les locaux industriels (sauf ceux appartenant ou exploités par des entreprises non soumises à l’obligation de déclarer leur résultat)
  • Les locaux utilisés pour une activité à domicile, par exemple une partie de l’habitation servant à l’exercice d’une activité professionnelle (ex. : nourrice à domicile).
En pratique également, la révision est sans impact pour les contribuables qui ne disposent d’aucun local pour exercer leur activité (simple domiciliation ou encore la plupart des loueurs en meublés) et qui sont pour cette raison assujettis à une cotisation minimale égale en 2017 à Paris à 76 euros maximum (si cotisation CCI) pour les contribuables ayant réalisé un chiffre d’affaire (CA) inférieur à 100.000 € HT, et 449€ pour les autres (le chiffre d’affaires hors taxes pris en compte pour le calcul de la base minimum est celui réalisé au cours de la période de référence définie à l’article 1467 A du CGI).
Dans certains cas marginaux, un local peut avoir une forte augmentation de sa valeur locative (VL) et ne plus relever du système de la cotisation minimale.
Au total ce sont 3,3 millions de locaux professionnels qui sont affectés par la révision.

Comment seront évalués les locaux professionnels désormais?

Les valeurs locatives révisées sont obtenues par l’application à la surface pondérée du local d’un tarif par mètre carré et le cas échéant d’un coefficient de localisation.
Valeur locative révisée = surface pondérée (1) X tarif (2) X coefficient de localisation (3)
(1) La surface pondérée du local est «obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives»:
  • 1 pour les parties principales
  • 0,5 pour les parties secondaires couvertes
  • 0,2 pour les parties secondaires non couvertes
Pour plus de précisions sur la pondération des surfaces, vous pouvez vous référer à l’encadré 4 (p4) de la notice de déclaration d’un local commercial dont le lien est indiqué dans l’encadré.
(2) Les tarifs par mètre carré sont fixés au sein de chaque département, pour chaque catégorie de local et secteur locatif (soit 38 catégories * 6 secteurs locatifs = 228 tarifs à Paris). Les tarifs seront désormais actualisés de manière permanente, chaque année, compte tenu des déclarations réalisées par les entreprises dans leur déclaration de résultats:
  • 38 catégories de locaux fixées par décret (Décret n°2011-1267 du 10 octobre 2011) servent à la classification des propriétés bâties
La surface pondérée et la catégorie du local sont établies par les services fiscaux à partir des déclarations 6660-REV souscrites par les professionnels dans le cadre de la mise à jour régulière des valeurs locatives et à chaque modification du local (changement d’affectation, extension, etc.). Pour en savoir plus.
Carte du découpage départemental de Paris en secteur
Découpage départemental de Paris en secteur
Credit Mairie de Paris
Pour connaître la section cadastrale du local de votre entreprise, vous pouvez effectuer une recherche sur cadastre.gouv.fr.
(3) Les coefficients de localisation sont destinés à « tenir compte de la situation de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation ». Proposés annuellement par les commissions communales des impôts directs, ils peuvent minorer ou majorer de 30% la valeur locative des locaux professionnels de la parcelle cadastrale. À Paris, pour les impositions 2017, aucun coefficient de localisation ne s’applique aux paramètres d’évaluation.
Pour 2017 à Paris, l’ensemble des paramètres d’évaluation est disponible sur le site de la préfecture.

Les impôts locaux vont-ils augmenter?

La révision des valeurs locatives est une réforme à ressources fiscales constantes pour les collectivités, c’est-à-dire qu’au global le produit des impôts n’est pas augmenté. Cependant les valeurs locatives vont évoluer différemment relativement entre elles : certaines vont augmenter, d’autres vont diminuer, générant des transferts de charges fiscales entre contribuables. Plusieurs mécanismes ont été mis en place pour atténuer les variations importantes qui pourraient être constatées sur les avis d’imposition :
  • Le planchonnement vise à limiter les variations de valeur locative en appliquant un abattement de 50% à la différence entre la valeur locative avant et après révision.
  • Le lissage sur dix années introduit une progressivité dans les variations de cotisations par des réductions par dizièmes des variations d’impôts.

Comment obtenir plus de renseignements?

Auprès des services fiscaux

Les services de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) établissent le calcul des impôts locaux, leur recouvrement et instruisent les réclamations. La DGFiP met à votre disposition des informations expliquant la révision sur le portail www.impots.gouv.fr.
Les demandes de renseignements ou les réclamations portant sur le calcul de votre imposition ne peuvent être instruites que via votre espace sécurisé sur le portail impots.gouv.fr, par e-mail adressé au service des impôts dont les références figurent sur votre avis d’imposition, à savoir les Centres des Impôts Fonciers pour la taxe foncière et les Services des Impôts aux Entreprises pour la CFE, ou directement à l’accueil de ces centres.
Si vous ne retrouvez pas votre avis ou n’en disposez pas encore pour votre imposition à Paris, vous pouvez retrouver les coordonnées du ou des services des impôts dont vous dépendez en utilisant le moteur de recherche disponible sur www.impots.gouv.fr.
Il vous suffit d’accéder à la rubrique contact, puis de renseigner différents champs.
Par exemple, pour trouver le centre des impôts compétent pour une question sur votre taxe foncière cliquez successivement sur les rubriques suivantes : «Professionnel» > «Une entreprise en France» > «Votre taxe foncière».
Des champs de saisie apparaîtront alors en bas de la page vous demandant de renseigner l’adresse de votre local. Renseignez ces champs et valider votre recherche: les coordonnées du service compétent apparaîtront.
À noter : l’ensemble des dispositions législatives et réglementaires concernant la révision est consultable sur le site des impôts.

Auprès de la Mairie de Paris

La Mairie de Paris est compétente pour fixer les taux de fiscalité directe locale, le montant des bases minimum de la cotisation foncière des entreprises, ainsi que divers cas d’exonérations et d’abattements prévus par la loi :
  • Pour plus d’informations sur la politique fiscale de Paris en matière de contribution économique territoriale (CFE et CVAE), rendez-vous ici.
  • Pour plus d’informations sur la politique fiscale de Paris en matière de taxe foncière (TF et TEOM), rendez-vous ici.