Locataire, votre propriétaire vous demande de quitter le logement : que faire ?

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Mise à jour le 18/03/2024

Rangée d'immeubles haussmanniens.
Crédit photo : Jean-Baptiste Gurliat / Ville de Paris

Sommaire

Vous êtes locataire et votre bailleur vous a envoyé une lettre de congé ? Voici quels sont vos droits.

Qu'est-ce qu'une lettre de congé ?

Le congé est un acte par lequel un propriétaire demande à son locataire de libérer le logement dans le respect d’un cadre juridique fixé par la loi. Pour lancer la procédure, le propriétaire adresse à son locataire une lettre de congé. Il s’agit d’un préavis délivré par le propriétaire bailleur dans le but de reprendre son logement. Le congé doit être motivé par un des motifs encadrés par la loi du 6 juillet 1989.
La lettre de congé doit respecter les formes et délais suivants :
  • Elle doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou transmise par commissaire/huissier de justice. Une lettre simple n’est pas considérée comme un envoi valide.
  • Pour une location vide, le courrier doit être adressé 6 mois avant l’échéance du bail. Pour une location meublée, le délai de préavis est de 3 mois avant l’échéance du bail. Le contrat est tacitement reconduit si les délais ne sont pas respectés.

Quels sont les trois motifs d'un congé ?

Le congé pour reprise du logement

Le bailleur peut donner congé afin de reprendre son logement pour :
  • Lui-même,
  • Son/sa conjoint.e (époux/épouse ; concubin.e depuis au moins un an à la date du congé),
  • Son partenaire de pacs,
  • Un ascendant : parent, grand-parent, arrière-grand-parent… ou celui de son/sa conjoint.e, concubin.e ou partenaire de Pacs,
  • ou un descendant : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou celui de son/sa conjoint.e, concubin.e ou partenaire de Pacs
Le congé est valable s’il contient le motif ainsi que le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. Il doit également indiquer la nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, ainsi que le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé pour vente du logement

Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué. Pour une location vide, le locataire dispose d’un droit de priorité sur la vente du bien. Pour que ce dernier puisse se positionner, le congé doit obligatoirement indiquer le prix et les conditions de vente projetées du logement. Le locataire dispose ainsi d’un délai de deux mois pour accepter l’offre.
Si le locataire fait connaître à son bailleur qu’il n’est pas intéressé pour acheter le bien à ce prix, il abandonne ce droit de priorité. Pour autant, si le propriétaire vend le bien à un prix inférieur au prix de l’offre de vente spécifié dans le congé pour vendre, il doit obligatoirement notifier le nouveau prix au locataire. Le locataire dispose alors, sur cette nouvelle offre de prix, d’un nouveau droit de priorité de 1 mois, qui court à compter de la réception de la notification par le locataire.
Pour une location meublée, le locataire n’est pas prioritaire sur la vente (et il n'existe pas de délai de réponse prévu).

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut demander un congé aux motifs suivants :
  • Du fait de fautes graves du locataire, notamment impayés réguliers, défaut d’assurance, sous-location, troubles de voisinage graves, transformation de la configuration du logement sans autorisation, opposition du locataire à la réalisation de travaux ;
  • Du fait de travaux importants relatifs au logement ou à l’immeuble :
    - démolition du logement,
    - travaux de rénovation et réhabilitation des lieux loués nécessitant le départ du locataire. Ces travaux n’ont pas nécessairement besoin d’être indispensables. Le bailleur peut vouloir ces travaux pour améliorer la rentabilité de son bien ou pour des déductions fiscales. Le bailleur doit donner la preuve de son intention de réaliser les travaux.
  • En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique du bien, situation non imputable ni au locataire, ni au bailleur. Dans une telle situation, le bailleur n’a pas d’autre choix que de donner congé à son locataire.
  • En cas d’acquisition par un nouveau propriétaire :
    - Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le nouveau bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
    - Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
    - Lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.
Les cas particuliers :
  • Vous êtes âgé de plus de 65 ans et disposez de ressources modestes (moins de 26 044 euros de ressources annuelles pour 2024) ou vous hébergez dans le logement loué comme résidence principale une personne âgée de plus de 65 ans fiscalement à votre charge avec des ressources modestes (Attention, le montant des ressources cumulées des personnes composant le foyer fiscal ne doit pas dépasser un certain montant), vous appartenez à la catégorie dite des « locataires protégés ».
    C’est-à-dire que le seul moyen pour le bailleur de vous délivrer congé est de vous proposer une solution de relogement adaptée à votre situation. (Sauf si le propriétaire est âgé de plus de 65 ans OU à des ressources inférieures aux plafonds PLUS).
  • Dans le cas où le logement que vous louez a été vendu en cours de bail (valable pour les 3 motifs de congés) :
    - Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le nouveau propriétaire ne peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu’à la fin du bail en cours ;
    - Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le nouveau propriétaire ne peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
    - Lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le nouveau propriétaire au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Comment contester le congé ?

D'abord saisir la Commission Départementale de Conciliation
En cas de non-respect de la procédure, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) doit être saisie préalablement à la saisine du juge des contentieux de la protection sous peine de voir rejeter la requête. Cette commission est chargée d’auditionner le locataire et le propriétaire dans le cadre d’une tentative de médiation. Un accord peu ou pas être trouvé. Cette démarche est indispensable avant de saisir le juge des contentieux de la protection.
Puis saisir le juge des contentieux
Le juge sanctionne les congés ne respectant pas les conditions de formes et de délais des congés et vérifie si la reprise du logement a bien eu lieu au bénéfice du conjoint, ascendant, descendant annoncé.
Il apprécie les faits et évalue ainsi si le congé n’a pas été délivré de manière frauduleuse afin de faire partir le locataire en feignant une reprise. Dans ce souci de protection du locataire et pour éviter les abus, un contrôle a posteriori peut être réalisé sur les congés donnés par le bailleur à la demande du locataire.
Le locataire doit apporter la preuve que le congé donné est frauduleux via la saisine du juge ou de la Commission départementale de conciliation.
Les risques encourus par le propriétaire
En cas de congé frauduleux, le propriétaire encourt une amende pénale délictuelle (inscription au casier judiciaire) pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Des dommages et intérêts peuvent être demandés par le locataire devant le juge.

Comment se renseigner et être accompagné dans ses démarches ?

L’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (ADIL75) répond à toutes vos questions juridiques, financières et fiscales relatives à l’habitat. Le conseil est gratuit, neutre et personnalisé.
Vous pouvez contacter l’ADIL par téléphone ou prendre rendez-vous dans le cadre des permanences assurées dans votre mairie : www.adil75.org/ladil-de-paris
Sur le site de l’ADIL 75, www.adil75.org retrouvez les fiches pratiques « bailleur » - « locataire » et une foire aux questions.
Bon à savoir :
Une ligne téléphonique dédiée aux locataires ayant reçu une lettre de congé est ouverte du lundi au vendredi de 9 h 45 à 12 h 45 : 01 42 79 50 40.

Page dédiée : ADIL congé bailleur
Texte réglementaire : Loi du 6 juillet 1989