Comment exercer une activité dans un logement

Il n’existe que deux usages de locaux dans cette réglementation: à usage d’habitation et à un autre usage que l’habitation. Un local est réputé avoir l’usage auquel il est affecté au 1er janvier 1970.
Deux exceptions:
1) les locaux construits ou ayant fait l’objet d’une décision de changement de destination postérieurement au 1er janvier 1970 (et jusqu’en 2005) sont réputés avoir l’usage pour lequel les travaux ont été autorisés.
Pour savoir si le bien a fait l’objet d’une autorisation d'urbanisme qui aurait changé la destination de ces biens depuis 1970 : consulter la Direction de l’Urbanisme de la Mairie de Paris, Service du Permis de Construire et du Paysage de la Rue, 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris Cedex 13. Renseignements pratiques.
2) L’usage d’un bien a également pu être modifié si une décision de changement d’usage subordonnée à compensation a été délivrée ou si ces locaux ont été proposés en compensation depuis 1970.
Pour savoir si un local a pu faire l'objet d'une autorisation avec compensation ou s’il a été offert en compensation : consulter la carte des décisions de changement d’usage.
Les autres cas de « changement d’usage » de fait ne peuvent être retenus (bail commercial, assujettissement à la CFE…), puisqu’ils se sont produits en violation de cette réglementation. La loi ne prévoit aucune prescription pour les utilisations frauduleuses d’un local, même sur une longue période.
La Ville de Paris ne dispose pas d’archives sur l’usage des locaux au 1er janvier 1970. Il revient au propriétaire et son notaire d'apporter la preuve par tout moyen (baux, actes de ventes, permis de construire, déclaration établie lors de la révision de 1970…) de l'usage des locaux à cette date.
Il n’est plus délivré par l’administration de certificat administratif se prononçant sur la qualification juridique des locaux concernés, au sens de l’ancien article L.631-7-2 du code de la construction et de l’habitation supprimé par l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005. L’établissement du caractère juridique d’un local doit être réalisé par un professionnel, le plus souvent un notaire.
Il appartient donc au propriétaire et à son notaire d'apporter la preuve par tout moyen (baux, actes de ventes, permis de construire, témoignages, bottins et annuaires divers, documents fiscaux, déclaration établie lors de la révision de 1970…) de l'usage des locaux au 1er janvier 1970. Il est possible d’obtenir les fiches de révisions foncières de 1970 auprès de la Chambre des Notaires de Paris, qui dispose d’un accès direct à ces documents. Et c’est le rôle des notaires de qualifier l’usage des locaux.

Définition du local à usage d’habitation.

Un changement d’usage doit être demandé lorsqu’on envisage d’exercer une activité professionnelle ou commerciale dans un local à usage d’habitation selon la définition donnée par cette réglementation- voir « Comment savoir quel est l’usage de mon local ? »(transformation du logement en bureau, commerce, activité professionnelle, association, mission d’intérêt général ou usage mixte dans sa résidence principale).
Les locaux destinés à l’habitation sont constitués, conformément aux dispositions de l’article L 631-7 du CCH, par toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris logements-foyers, logements de gardiens, chambres de service, logements de fonction et logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L 632-1 du CCH (baux d’un an en résidence principale).

L’occupant (propriétaire ou locataire) qui souhaite exercer son activité dans un logement, à condition qu’il puisse obtenir une autorisation de changement d’usage à titre personnel, qui est temporaire et incessible (voir les dispositions des articles 4 et 5 du règlement municipal).

Le propriétaire, dès lors qu’une autorisation de changement d’usage à caractère réel, soumise à compensation, est nécessaire.
Le demandeur doit disposer d’un titre d’occupation (bail sous condition suspensive, acte de propriété ou promesse de vente).

1) Pour tout renseignement sur la réglementation du changement d’usage, la constitution et les modalités de dépôt d’un dossier, contactez le Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation :
- Par courriel : sollicitations.paris.fr
- Courrier : Direction du Logement et de l’Habitat, Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation, 103 avenue de France, 75013 Paris
2) Pour déposer son dossier de changement d’usage : Direction du Logement et de l’Habitat, Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation, 103 avenue de France, 75013 Paris
Le dossier peut être envoyé par voie postale.
3) Pour l’instruction de votre dossier : un rédacteur du Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation de la Direction du Logement et de l’Habitat sera désigné pour suivre votre dossier - il vous contactera en cas de difficulté (dossier incomplet notamment). Attention l’instruction effective ne commence qu’une fois le dossier complet (imprimés + pièces justificatives).
4) Pour tout renseignement sur le logement et l’habitat : l'ADIL 75 (Agence départementale d'information sur le logement de Paris) : 01 42 79 50 50 - www.adil75.org

Les contrôleurs du changement d’usage sont des agents assermentés auprès du TGI de Paris sur le fondement de l’article L.412-18 du Code des communes et au titre des articles L.621-1 et suivants, L.631-7 et suivants et L.651-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ils sont habilités à contrôler les locaux parisiens sur le fondement de l’article L.652-1 du CCH (qui définit le régime de sanctions aux infractions à l’article L.631-7 du C.C.H).
La loi ALUR du 24/03/2014 (art L 621-4 du C.C.H) intègre les contrôleurs du changement d’usage au service municipal du Logement (articles L.651-6 et L.651-7 du C.C.H). A ce titre ils disposent de la possibilité d’entrer, de visiter les logements privatifs sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer et en le convoquant en cas de besoin. Il peut aussi obtenir des informations d’autres administrations (par exemple les services fiscaux) .
Ordre de mission formalisé :
Un ordre de mission, établi pour une période d’un an, renouvelable tacitement, définit leur mission : « contrôle sur place et sur pièces du respect de la réglementation du changement d’usage de locaux d’habitation en application des articles L.631-7 et suivants et L.651-1 et suivants du C.C.H ».
L’article L.651-6 prévoit la présence de l’occupant ou du gardien du local lors de la visite du local, c’est-à-dire en pratique, le propriétaire, sauf si la garde du local a été transférée contractuellement, par exemple au profit d’un locataire lorsqu’il existe un contrat de bail.

Le changement d’usage de locaux d’habitation :

Il ne concerne que des locaux à usage d’habitation qui sont transformés en un autre usage (bureau, meublé touristique…), conformément aux articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation et au règlement municipal sur les changements d’usage.
Dans cette réglementation, il n’existe que 2 catégories d’usage : les locaux d’habitation et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation voir « Comment savoir quel est l’usage de mon local ? ».
Le changement d’usage peut être personnel, provisoire pendant la durée de l’occupation à un autre usage que l’habitation, ou définitif, attaché aux murs s’il a fait l’objet d’une compensation.

Dans ce dernier cas, le changement d’usage doit s’accompagner d’une demande de changement de destination en vue de valider cet autre usage que l’habitation en application du droit de l’urbanisme.
Le changement de destination d’un bien immobilier :
Il concerne tous types de locaux et dont les destinations sont limitativement énumérées par le PLU : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, entrepôts, Cinaspic.
Il est régi par le Code de l’Urbanisme et le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Paris dans le cadre des demandes de permis de construire ou déclaration préalable.
Le changement de destination s’attache au local et est donc définitif au regard des règles d’urbanisme.
Tous les locaux sont concernés dès lors qu’ils changent de destination.
> Demandes d'autorisations d'urbanisme et contacts

Il ne s’agit pas alors d’un changement d’usage mais uniquement d’un changement de destination (déclaration préalable ou permis de construire suivant l’ampleur des travaux).

Pour toute question relative à la destination des locaux et aux règles d'urbanisme en vigueur, il vous revient de consulter la Direction de l’Urbanisme de la Mairie de Paris, Sous -Direction du Permis de Construire et du Paysage de la Rue, 6 promenade Claude Lévi-Strauss, CS 51388, 75639 Paris Cedex 13,
Vous pouvez également vous renseigner auprès du Bureau Accueil et Service à Usager (BASU), même adresse. Réception du public : du lundi au vendredi, de 9 h à 12h30 et de 13h30 à 17 h (sauf le mercredi où la fermeture est de 12h à 14h).
> Demandes d'autorisations d'urbanisme et contacts

1) Y a-t-il des commercialités disponibles à Paris ? OUI, dans tous les arrondissements il existe des transformations de bureaux, commerces… en logements, et donc des surfaces de commercialités supprimées qui peuvent faire l’objet d’une convention de cession de commercialité à présenter pour obtenir une autorisation de changement d’usage.
2) Quelles démarches doit faire le demandeur du changement d’usage ? Les propriétaires doivent rechercher cette commercialité, ce qui exige un délai de quelques semaines, ils peuvent bénéficier des services de professionnels qui connaissent ce marché. Il convient de s’adresser au bureau concerné de la Direction du Logement et de l’Habitat pour plus de précisions.
3) Est-ce qu’il est possible de revendre de la commercialité en cas de nouveau changement d’usage ? OUI, la commercialité est réversible, dans la mesure où l’acquéreur peut à son tour céder la commercialité acquise lorsqu’il remettra les locaux à usage d’habitation
4) Quel est le rôle de la Ville ? La Ville n’a aucun rôle sur le marché de la commercialité et aucun intérêt financier : La compensation n’est pas une taxe, elle n’est pas matérielle (le propriétaire n’achète aucun droit réel) ;
Il s’agit pour le demandeur:
- de racheter la commercialité d’un local transformé en logement par un tiers (ou de réaliser lui-même l’opération),
- afin d’obtenir un changement d’usage à caractère réel, c’est-à-dire définitif (décision publiée aux Hypothèques) dans le cadre de l’instruction de la demande de changement d’usage,
La Ville vérifie seulement la recevabilité de l’offre de compensation (qualité en surface et nombre de logements, concomitance de la transformation et de la compensation) et donne une autorisation provisoire dans l’attente de la réalisation effective des compensations sous forme de logements. Elle accordera alors une décision définitive de changement d’usage au demandeur. La décision provisoire suffit au demandeur pour exercer son activité.
5) Cette dépense est-elle proportionnée ? En dehors de la nécessaire protection du logement qui nécessite de reconstituer une surface au moins identique (ordonnance de 2005 et article L 631-7 CCH) en cas de suppression de logement, la dépense apparaît économiquement justifiée: rentabilité entre 1,6 et 2 fois plus qu’en location nue (Étude APUR 2011), et un investissement rapidement remboursé: pour un studio de 20 m² coût de 20K€ qui pourrait être remboursé en moins de 8 mois (avec recette de 1 000€/semaine et taux d’occupation à 60%).

Toute autorisation de changement d’usage est délivrée sous réserve du droit des tiers. Elle ne préjuge pas de la suite donnée à toute demande éventuelle d’autorisation d’urbanisme concernant le même local, ni de la conformité de l’usage du local avec les règles de la copropriété.
Cette décision peut faire l’objet d’un recours hiérarchique ou contentieux formé dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. Pour le recours contentieux, celui-ci doit être formé auprès du tribunal administratif de Paris en application de l’article R.421-1 du code de justice administrative.
Toute personne qui provoque des fraudes, qui enfreint l’autorisation administrative de changement d’usage de locaux d’habitation ou qui ne se conforme pas à ses conditions ou obligations, qui sciemment fait de fausses déclarations, qui a, à l’aide de manœuvres frauduleuses, dissimulé ou tenté de dissimuler les locaux soumis à déclaration, s’expose aux sanctions prévues par les articles L.651-1 L.651-2 et L.651-3 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L.651-2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit une amende civile de 50 000 euros, prononcée par le Tribunal de Grande Instance du lieu de l’immeuble, statuant en référé, si des locaux ont été irrégulièrement transformés.

Les poursuites sont engagées auprès du Tribunal de Grande Instance de Paris - section civile.
Le Président du Tribunal de Grande Instance ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe. A l'issue de ce délai, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par m² des locaux irrégulièrement transformés.
Par ailleurs, l'alinéa 5 de l'article L 631-7 du C.C.H précité dispose que "sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Les agents assermentés de la Mairie de Paris sont chargés de vérifier et contrôler la bonne occupation des logements parisiens.
L’article L 651-3 prévoit également des sanctions pénales en cas de dissimulation de locaux soumis à déclaration (amende de 80 000€ et un an d’emprisonnement).
Enfin la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse et le tribunal correctionnel seront saisis en cas de production de baux, certificats ou attestations de complaisance.

Le service compétent est la Préfecture de police Bureau des établissements recevant du public
12,14 quai de Gesvres 75004 Paris
tèl: 01 49 96 35 08

>> Contact

La décision (autorisation ou refus) est envoyée par courrier dans un délai maximum de 2 mois dès lors que le dossier est complet et après consultation du maire d’arrondissement.